问题编号：C2024051001023。
【最高院回复意见】
首先原则同意意见二。以房抵债的债权人能否排除强制执行的问题曾有较大争议。实践中，因被执行人清偿能力不足，以房抵债大量存在，抵债内容包括但不限于抵顶建设工程价款、建材货款、借款、委托中介公司销售佣金等，用于抵顶的房屋包括尚未竣工验收的在建工程、已竣工验收但未办理首次登记的新建商品房、已办理首次登记的新建商品房、二手房等，情况极为复杂，连环抵债较为普遍，虚假诉讼、恶意串通常见多发。基于抵债的目的而签订的以房抵债协议或者买卖合同，合同性质认定存在两种观点，问题已列不在赘述。
经过多年的司法实践，我们根据当前掌握的情况和多数高级法院的司法政策，倾向于认为，房地产开发企业资金链断裂以物抵债较为常见，根据意思自治原则，旧债可以经抵债协议转化为买卖合同。如果旧债清算完毕变更为新债的情况下，可以支持。契约自由是意思自治原则在合同法中最大体现，合同关系并非静止，应当尊重当事人因社会经济生活的复杂性对其交易内容所进行的合意变更，合同内容变化则合同性质随之变更。当然，应当严格限制、审慎认定以物抵债足以排除强制执行的情形，一是仅限于在债务履行期限届满后达成合法有效的以物抵债协议；二是排除让与担保的情形，因让与担保签订的买卖合同的目的仍在履行旧债而非物权期待；三是在72号指导案例确定的条件之外，债权人还必须符合物权期待权的基本构成要件，即明确期待以抵顶的不动产获得满足。
但是鉴于抵债关系较为复杂，涉及旧债新债衔接变更问题，一方面应当防止虚构债权债务关系对抗执行，另一方面又需要保障真实权利，由此，程序上，应当引导案外人就抵债关系同时提起给付之诉，在给付之诉中审查抵债关系的真实性，防范虚假诉讼；实体上，应当严格把握对抗执行的条件。
回复人：万挺（最高人民法院民一庭）
【附：“意见二”】“
意见二”认为，基于有效的抵债协议，在债权消灭的同时，相应的抵债款也就转化为买卖款，故可将以物抵债理解为一种购买不动产价款的支付方式，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。